Treppenhausreinigung: Wer zahlt, wer haftet, was gilt

Zwei Wege, ein Treppenhaus sauber zu halten

Vermieter haben grundsätzlich zwei Möglichkeiten. Entweder beauftragen sie eine Reinigungsfirma und legen die Kosten als Betriebskosten um, oder sie verpflichten die Mieter per Mietvertrag und Reinigungsplan zur Selbstreinigung im Wechsel. Beide Wege sind zulässig, sie haben nur sehr unterschiedliche Folgen.

Der Fall Reinigungsfirma: umlagefähig, wenn vereinbart

Beauftragt der Vermieter einen Dienstleister, zählen die Kosten nach Paragraf 2 Nummer 9 der Betriebskostenverordnung zur Gebäudereinigung und sind damit umlagefähig. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten überhaupt vereinbart. Ohne diese Vereinbarung bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen, egal wie üblich die Umlage sonst ist.

Zu beachten ist außerdem der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Der Vermieter muss nicht das billigste Angebot wählen, aber ein deutlich überteuerter Vertrag kann von Mietern angegriffen werden. Wer zwei bis drei Vergleichsangebote in der Akte hat, ist auf der sicheren Seite.

Der Fall Reinigungsplan: günstiger, aber konfliktanfällig

Wird die Reinigung per Mietvertrag auf die Mieter übertragen, entstehen keine umlagefähigen Kosten. Dafür entstehen andere Probleme. Der Vermieter muss die Einhaltung kontrollieren, denn die Verkehrssicherungspflicht bleibt bei ihm. Kommt ein Mieter seiner Pflicht nicht nach, muss der Vermieter reagieren, notfalls per Ersatzvornahme auf Kosten des Mieters.

In der Praxis ist genau das der häufigste Streitpunkt in Mehrfamilienhäusern. Wer schon einmal zwischen zwei Parteien vermitteln musste, deren Streit mit einem nicht gewischten Podest begann, kennt den Wert einer neutralen Firma.

Haftung: Wer zahlt, wenn jemand stürzt

Die Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum liegt beim Eigentümer. Sie lässt sich vertraglich auf einen Dienstleister übertragen, allerdings nie vollständig. Beim Eigentümer bleibt in jedem Fall die Pflicht, den Dienstleister sorgfältig auszuwählen und stichprobenartig zu kontrollieren.

Praktisch heißt das: Ein schriftlicher Vertrag mit klarer Leistungsbeschreibung, ein Nachweis der Betriebshaftpflicht des Dienstleisters und eine Dokumentation der erbrachten Leistungen sind die drei Unterlagen, die im Schadensfall zählen. Ohne sie steht Aussage gegen Aussage.

Was in ein gutes Leistungsverzeichnis gehört

• Welche Flächen gehören dazu: Treppenläufe, Podeste, Eingang, Keller, Fahrradraum, Waschküche.
• Welcher Turnus gilt je Fläche. Treppenhaus wöchentlich, Keller monatlich ist eine gängige Aufteilung.
• Wie mit Feiertagen umgegangen wird: Nachholtermin oder Entfall ohne Berechnung.
• Wer Verbrauchsmaterial stellt und wo Wasser und Strom entnommen werden dürfen.
• Wie Beschwerden gemeldet werden und in welcher Frist nachgearbeitet wird.

Der unterschätzte Punkt: Dokumentation

Ob die Reinigung stattgefunden hat, ist im Streitfall eine Beweisfrage. Eine Leistungsdokumentation, sei es eine abgezeichnete Liste im Hausflur oder eine kurze digitale Rückmeldung an die Verwaltung, kostet fast nichts und beendet Diskussionen, bevor sie beginnen. Für Verwaltungen mit vielen Objekten ist sie der Unterschied zwischen Verwalten und Nachforschen.